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第114章 第一个楼盘城市(2 / 3)

花几亿元了。

买地之后,还要砸钱开发。

开发这五十亩地住宅,投资得两三亿元。

如果能拿地来向银行抵押贷款,一般能贷款到四成到五成,如果能坚持到预售,预售成绩还好,可能就不需要投入资金开发楼盘。

开发一块五十亩的地,只需要准备买地钱就行。

可对于一家新成立的房开公司来说,想向银行大额贷款或借贷?

很难。

商健他没有那方面的资源,哪怕能抵押贷款两三亿元,如果手续拖延两三个月,时间成本会很高。

他等不了这么长时间,不想打没有准备的仗。

就算是有背景的房开大企,在这年头,银行管控那么严,想无抵押贷款几亿元,估计行不通。

再加上运营经验和投资风险因素,商健决定总地价较低的大楼盘,稳一些。

知道未来房价趋势,但并不代表操作楼盘一定就能赚钱。

第三个因素,就是资金流动周期。

这个过程流动的越快,企业现金的使用效率越高,运营效率也越高。

如果这个过程非常缓慢,则占用的资金越多,资金的使用效率就慢。

简单地说明,两个楼盘,同样是成本十亿元的土地,售出价是二十亿元,利润是五亿元。

从买地到卖出收回钱的周期,一个楼盘是六个月,另外一个楼盘是一年。

毫无疑问,前者效率更快。

哪怕不考虑利息、时间风险问题,钱赚的是一样。

但一年时间,后者只能赚五亿元,前者可不上可以赚十亿。

为啥?

半年利润5亿,加上原本钱10亿元,就可以操纵15亿元的土地,赚的可以就是7.5亿元,一年就是12.5亿元。

当然,这只是简单的算术题目,实际要考虑的因素非常复杂。

但无不说明,资金周转效率的重要性。

说到这点,还跟城市的政策有关。

开发商什么时候可以取得商品房预售许可证,是由开发商项目所在地的地方政府规定的,每个地方或区域的标准都是不一样的,买地之后,具体是在四证都齐全的情况下,有的地方只要桩基工程完成后出正负0就可以申请了,有的地方则要多层封顶,高层到楼高的1/3以上才行。

还有就是期房买卖是国家允许的,因为房地产开发周期性长,资金密集度高,所以国家特许期房作为一种特殊的商品,允许买卖。

粤省商品房预售管理条例,在2012年时,还是按照粤省1998年10月1日起施行的管理条例,第二章第六条就明确了预售证的条件之一:三层以下的商品房项目已

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